2006-05-29 12:02:54　来源: 中国新闻周刊　网友评论 12 条 　 在居者有其屋的观念下，提前和超前消费的年轻消费者，成为中国楼价虚高的助推者和受害者。他们中的部分后来才发现，被那个传说中的美国老太太“忽悠了”

★ 本刊记者/孙展

1997年，当张帆刚进入北京房地产市场从事销售工作时，几乎还没有多少人有买房的概念。那时候，依靠工作单位的福利分房，还是大多数城镇居民解决居住问题的主要途径。但是到了2006年，已经是伟业房地产经纪公司销售管理中心总监的张帆早已买了房。他身边许多朋友也买了房，就连刚刚工作一两年的高校毕业生也已经开始用按揭贷款买房。近十年的时间里，市场在变，政策在变，购房人也在变。

按揭造市

张帆还记得，1997年之前，这一切都是难以想象的。那时候，能够买房的人都是被称作先富裕起来的那批人。在这些人当中，“40岁以上者居多，通常都是一次性付款。”也正是这批人进入到房地产市场，造就了北京最早的几处“富人区”。

而1997年之后，福利性分房逐步取消，银行按揭贷款政策也陆续推出。这成为当时影响房地产市场最大的变数。为了鼓励贷款购房，1998～1999年间，有些银行甚至推出过“零首付”的政策。但真正敢于将自己半生积蓄拿出来交给银行，并预支未来数十年收入的人并不多。

可是到了2000年之后，这种状况有了根本的改观，北京的商品房销售总额出现“井喷”式的增长。与此同时，一则有关美国老太太和中国老太太不同的购房观念的故事，也在消费者当中不胫而走。这则故事中，一个中国老太太说，我工作了一辈子，终于存够了买房子的钱；而那个美国老太太说，我工作了一辈子，终于把银行的房贷还清了。

此后，“按揭贷款的理念逐步为人们接受，购房人的数量一下增长起来。”张帆说。

在张帆的印象当中，最先试水的是一批IT从业者。2000年前后，正是网络经济大发展之时，大批IT白领在此期间产生，他们每月领取6000～10000元的高薪，同时也没有太多的生活负担，工作2～3年就会有一笔不小的积蓄，足够应对20％的首付房款，于是中关村周边的楼盘开始热销。

但不久之后，网络泡沫破碎，也正是这批IT白领们，最先感受到房贷压力下的生存困境。但那时候，内地还没有什么很好的词汇来形容这批人，直至数年之后，媒体才创造了一个新名词——“房奴”。

不管房奴是否真正产生于此时，但毫无疑问，进入北京市场的购房者的确是越来越多，期间，经历过取消“内外销房”制度、以及放开外地人在京购房等种种政策利好，北京房地产市场每隔一段时间就会出现爆发式增长。

突然释放的需求

各式各样的购房人包括了城市拆迁改造中出现的大量拆迁购买者、毕业留京后的外地学生、海外留学归来者、富裕的外地购房团、为靠近名校而置业的父母、外地驻京机构、在京工作的外国人……

一家房地产公司曾经如此预测北京市的主力购房人群：按照北京市的规划，到2020年，北京市总人口将控制在1800万人左右。其中户籍人口达到1350万人左右，按现有的规模，平均每年将新增16.8万人。而外来人口控制在450万，平均每年新增5.6万人。这两类人当中，即便是一半人有购房需求，每年也需新增11万套住宅才行。此外，北京市每年对危旧房的改造，计划的拆迁房屋也有7万套左右，其中大多数拆迁人群都会有购房的需求。

而北京的高校毕业生从2002年的8.2万人，已经急剧上升到2005年的15.5万人，并且还在保持增长的势头。这些人中，有80％选择了留京工作，而这批人，在工作三到五年间，也都陆续加入了购房者的行列。

庞大的置业大军似乎在一夜之间都涌入了房地产市场，在这其中，20～30岁的年轻人成为了中坚力量。

北京九力营销公司曾经在2002年和2003年针对北京市场的潜在购房者做过问卷调查。通过两年的观测，他们发现，北京市场的购房者出现低龄化的倾向，其中25岁以下的购房者数量明显增多，仅仅在一年之间，就上升了8.9个百分点。

而到了2005年，该公司再次进行调查，发现这个趋势仍然还在持续，并有进一步发展的可能。根据调查，在所有准备两年内购房的人群中，30岁以下的占据55.5％。其中25～28岁间准备购房的人群占到了3成以上，为所有年龄段之最。

这一结果显然与欧美和香港等房地产市场的调查有很大的不同。在这些市场中，35岁以上的人群才是置业的主力。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析购房人群年轻化的原因时表示，这个年龄段正处于婚育期，由于独生子女家庭的增多，这些年轻的购房者可以得到双方父母两个家庭力量的支持，这让他们进入房地产市场的时间提前了许多。同时，由于房价连年攀升，也使得不少年轻人出现“价格恐慌症”，提前释放了自己的购房需求。

这一判断也为一项调查所验证，在北京市准备购房者当中，“单身”或“夫妇两人”的家庭占据了整个购房者的6成以上。

如何承受之重

年轻的购房人通过家庭的合力进入到了房市当中，但却并不意味着他们都能如愿应对随之而来的风险。由于工作年限不长，积蓄不多，无论是生活的变动，还是利率变化，都会对这样的购房者产生影响。

2006年3月，北京当地媒体曾对购房者的现状做过调查，其中9成以上的人认为，房价已经到了可承受的极限。在已购房的人群中，9成以上的人选择了按揭贷款，其中3成人的月供占其收入的一半以上，而月供超过收入的1/3，则被认为是已经超过了警戒线。

来自北京市建委的数据也表明，低收入家庭仍是购房的主力，家庭年收入在10万元以下的，在购房人群当中占7成以上，其中5万元以下的人群最多，占到了38.4%。

但与此相对应的则是，城镇居民房屋的私有率居高不下。一项统计说，我国城镇居民房屋的私有率已高达80%，而美国约是60%，瑞士是42%，英国是46%。

“一个成熟的市场当中，很大一部分人的需求是可以通过二手房，甚至长期租房来逐步满足的。但在目前的购房人群中，很多人的心态是一定要有属于自己的住房，而且首次置业者多数的选择也是一手新房，这种做法并不理性。”胡景晖说。

而“居者有其屋”的观念似乎根深蒂固。某网站在2006年5月进行了一次网络调查，有超过10000人参与其中。在如何改善中低收入者的住房条件的选项中，有62.5%的人认为主要靠“商品房的价格降低到人们可以接受的程度”，而只有不到4成的人选择“主要靠政府大力发展经济适用房和廉租房。”

但商品房的价格真的会降到“人们可以接受的程度”吗？情形并不乐观。多个针对北京市场的统计都表明，单价在6000元以下，总价在50万以下，面积在60～100平米的住宅是最受欢迎的类型。而来自北京房地产交易管理网的数据显示，北京商品房期房的价格已经冲破7000元大关，自2003年以来，上涨幅度达60％。仅从2004年到2005年，房价就上涨了30.6%，并自2005年6月后一直成为全国之最。

在众多购房者眼中，这种上涨似乎还并没有停止的趋势。伟业控股公司市场研究中心在2005年末的客户调查反映，高达74.6％的受访者认为房价还会继续攀升，其中认为“稳步上涨”的达到一半以上。

“高价时代”的生存

不管媒体、网络上有关房价是否会在未来几年内下跌的争论如何激烈，对于那些购房者来说，现实的问题是，如何在保证月供的同时，还能攒下一些积蓄，为自己消费、失业、医疗、再教育的花费留有余地。

这个愿望看上去已经变得相当脆弱，一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155％和122％，已经超过美国同期的115％。

“美国老太太忽悠了所有中国人。”网络论坛中，已经有人开始反思那个曾经促动中国人潮水般涌向房贷市场的故事。

而作为多年的市场从业者，张帆的语言则更为直白：“收入不同，选择进入的市场就要有所区分，高收入者进入商品房市场，中等收入家庭购买经济适用房，低收入者租住廉租房，这是购房人要选择的，也更是政府要考虑的。”

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